人間行者的部落格

火場中逃往避難層，都是推開安全門才是通往避難方向喔。
因為根據建築技術規則建築設計施工編第 76 條：
防火門應朝避難方向開啟。但供住宅使用及宿舍寢室、旅館客房、醫院病房等連接走廊者，不在此限。
所以大樓的安全門都應該往避難方向開啟，例如至頂樓屋頂避難平台開啟安全門，就應該由內往外推，抵達屋頂避難平台。而住宅大門開啟方向法令並無明定。
箭頭方向為避難方向，所以安全門應該朝避難方向開啟才是正確的。

一年一度的區分所有權人會議（住戶大會）是公寓社區的大事，很多大樓社區重大事項的決議及管委會的改選，都在會議中舉行，但往往因為館
委會對於議事的瑕疵、疏失，或因為法令認知的不同，或因為規約不完
備，常常造成住戶間的衝突，甚至對薄公堂，其中以會議開議、決議同意
人數的爭議，最為常見。
　　區分所有權人會議必須有足夠的出席人數及區分所有權，才能開議，

「規約」是公寓大廈最高的自治法規、團體協議，素有「社區憲法」之稱，公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。基於「社區自治」原則；公寓大廈管理條例許多「規約另有規定者，從其規定」之條文，賦予規約優先適用部分公寓條例的效力。
　　規約之內容包羅萬象，只要區分所有權人會議決議通過即可，但如何訂定一個適合大樓社區的規約，恐怕不是一件單純的工程。首先可以參考公寓大廈管理條例之規定；（1）規約應載明事項，如：第23條、26條。（2）公寓條例授權規約優先適用項目，如：第8條、第9條、第10條、第16條第4項、第29條、第31條。（3）規約得規定事項，如：第6條、第16條第2項、第25條、第36條、細則第11條等。除此之外；只要不違反法律強制性規定、不違反公共秩序、不違反善良風俗，大樓社區都可以自行訂定符合社區共同利益的規約。
　　基於政府主管機關的職責，內政部早在85年5月27日訂定「公寓大廈規約範本」，並分別於92年、94年、95年多次修正，以輔導公寓大廈正常發展，做為行政指導之用。值得注意的是；內政部「公寓大廈規約範本」有一些內容直接引用公寓大廈管理條例的法條，造成的結果是；（1）如果規約內容與引用法令條文一致，何必多此一舉，增加規約內容的負擔。（2）如果規約內容與引用法令條文不一致，到底先適用規約，或先適用條例法條？造成規約與條例的競合、私權與公法的矛盾，常讓大樓住戶無所遵循、爭議迭起。當時立法院92年12月31日大幅修正不合時宜的公寓法令條文時，引用公寓條文作為規約的大樓社區，面臨規約無效及修改規約的窘境。最近立法院至少有7個以上的公寓大廈管理條例修正案，擬修正第 8、10、12、14、24、25、31、32、57條等 9個條文，增訂25條第2項、29條第5項、32之1條、38之1條等4個條文，內政部也正全面研擬公寓大廈管理條例修正案中。
　　雖然規約範本並無法定效力，但實際上超過90％以上的公寓大廈都是以內政部規約範本稍加修正來訂定自己社區的規約，常未考慮自己公寓社區的條件而囫圇吞棗，有些管理公司也不敬業，只一?抄襲，真等到發生爭議事件時，住戶找出當時訂定的規約來看，才納悶當年訂定的規約怎麼會是這樣？怎麼會有許多窒礙難行或者違反法令的「遵守事項」。建議；
　（1）基於規約內容精簡原則及因應法令之變遷，公寓條例已規定之
　　　事項，自可不必列入規約內容。
　（2）先成立第一屆管理委員會，並籌組訂定「規約」小組，等到隔
　　　年第二次區分所有權人會議時，再詳細訂定社區規約。

物業管理公司交接前社區應要求物業管理公司報告社區財務移交辦法，物業管理公司派駐社區幹部應提前到位。



時常看到社區撤換物業管理公司時新舊物業管理公司間的交接時間只有一天，社區管委會未免太高估了台灣物業管理公司的水準了，甚至有交接後新的物業管理公司總幹事尚未就任的情況。物業管理公司的管理人員皆有相同經驗，被社區管委會解約後不久又被重新聘雇。種種現象皆透露物業管理公司的水準不足，社區管委會的經驗不足或者只在乎決標價格，我想有些社區管委會甚至於連物業管理公司的辦公室都未拜訪就已決標了。

就財務觀點而言，一天的交接時間根本無法確定新任的總幹事或會計助理可以完全了解社區的財務狀況，有些會計助理懂會計卻不知道[點數卡]是什麼，一看就知道物業管理公司派遣的會計助理毫無社區管理經驗，社區管委會到底要如何確定新聘的物業管理公司可以確實的執行社區的管理?僅就財務面提供一些可能不是很完整的建議供社區管委會參考:
1.要求一定水準的總幹事及會計助理而不是任由物業管理公司指派。

2.交接時間至少7天，交接重疊時間前三天停止收費及支付任何費用供整理帳務。

3.前兩天內原物業管理人員整理出移交的財務資料，接任的物業管理人員必須全程參與學習。

4.第三天學習社區收費作業，第四五天由新任物業管理人員接手收費，原物業管理人員糾正錯誤。

5.第六第七天繼續收費且要學習製作月份財務報表，第七天交出一份社區財務報表給管委會確認。

社區管委會可依社區狀況調整時程表，重點是要求交出一份社區財務報表給管委會確認，如此物業管理公司才會派遣可用之材到你的社區而不是派個人到你社區學習社區管理，南港汐止地區的社區常見物業管理公司派遣至社區的管理人員只有電腦見習生的水準，社區管委會不加以處理將讓社區文書處理及財務管理無法上軌道，網路上已有人批評北部物業管理公司水準不如中部的物業管理公司，根據 Sam 的經驗台中地區物業管理公司派至社區的管理人員在使用社區財務管理軟體的能力確是較強，北部地區則以南港汐止地區明顯地落後。

管理組織包括區分所有權人會議，管理委員會及管理負責人．管理委員會應向區分所有權人會議負責並向其報告會務且管理委員會會議決議內容，不得違反本條例規約或區分所有權人會議決議．所以我們也可以說，區分所有權人會議決議是社區的最高權力決策；區分所有權人會議訂定的規約是社區運作的最高指導原則． 社區負責人包括主任委員及管理負責人，統籌社區運做事宜，而主任委員並須主持社區管理委員會的開會,就像公司的董事長，管理委員會是負責執行管理委員會的決議事項及社區日常大小事務．而總幹事(事務管理人員)就像公司的總經理。而事實上很多社區管理委員會也是數週不等召開一次，主任委員幾乎全是無給職，且均有其他職業。所以並非一定專職．而管理服務人係指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。管理服務人應包括法人型態的管理維護公司及自然人型態的管理服務人員，而管理服務人員包括事務管理人員及技術服務人員，依條例第四十四及四十五條第一項規定，應依核准業務類別，項目執行管理維護事務，本篇主題是針對事務管理人員的認知及實務探討及研究．事務管理人員，依公寓大廈管理服務人管理辦法第二條第一款規定，指領有中央主管機關核發認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員，是負責執行管理委員會的決議事項及社區日常大小事務，就像公司的總經理。社區事務管理人員有如社區管家，大小事，住戶都會來找你處理，是一份長久穩定的工作，也可說是一份專業的事業，為整個社區服務，另外還要經營管理委員會委員們人際關係，尤其是主任委員，也因為是專職，所以整個社區的管理維護工作，幾乎都在事務管理人員身上，所以社區管理維護的成敗，居住品質的提升與否，事務管理人員自然舉足輕重。在社區稱呼：「公寓大廈事務管理人員」、「總幹事」、「主任」之間有些含糊！在實務上，回到公寓大廈，沒有人在說「事務管理人員」，以前至現在，統一稱呼是：「總幹事」或「主任」，要保留原條文，還是入境隨俗修正為「總幹事」，或甚至於提昇為「公寓大廈管理師」等，是否因此可以提高薪資，報考意願與受住戶認同，是值得研究。 壹、事務管理人員的工作態度及專業事項事務管理人員的操守很重要，每天要收管理費每筆金錢進出都要有單據，敬業很重要，這個工作屬於責任制手機24小時不關機方便下班或休假時社區有任何狀況保全或委員隨時可連絡隨時掌握社區動態，專業很重要，社區各項設備,設施所在位置須了解機電,電梯或各個保養或維修工程親臨現場監督兼學習了解。專業化的事務管理人員，是協助社區制定因地制宜的社區公共政策，並協助管理委員會執行社區公共政策，所以除了要有正確的法制觀念及執行的能力外，態度要親和熱忱外更要主動積極。

工作職掌
 
一、狀況處理
一般狀況請依管理人員作業流程上所載程序處理。其他緊急狀況無法處置，白天可直接回報駐點幹部或公司，夜間如有必要，可聯絡管制中心
電話：               
 
二、服儀、配件整齊
服裝、配件依公司規定穿著配帶，不得任意穿著，服裝、儀容請保持良好狀況。
 
三、各類簿冊、報表填寫
勤務報告書、訪客登記簿、信件代收登記簿、住戶基本資料（入籍申請書）、遷出/遷入登記簿之填寫。
                                       
四、各類費用代收
管理費、水費、電費、瓦斯費、報費之代收。
 
五、定期巡邏
接班人員提前二十分鐘到達，巡視各樓層及地下室，以避免管理死角及發覺狀況。
 
六、住戶應對接待
訪客、住戶之應對、郵件代收、失物招領。
 
七、各項管制執行
門禁出入、裝潢施工、張貼物、車輛、燈火啟開、公共物品、危險物品之管制。
 
八、管理室之清潔
管理室為一大廈之門面，需隨時整理乾淨，不要堆積不必要之物品，並於交接時特別整理收拾，再交給接班人。

社區管理站處理計畫
（一）火警發生時依下列程序處理：
1.    首先按下火警鈴。

社區門禁管制流程
 

訪客

 

搬家公司

鎖匠仲介

 

裝潢維修

●拜訪的姓名與戶號，並與『住戶現況一覽表』核對。

 

●仲介先查委託書管理費是否欠繳。

●告知切勿張貼廣告貼紙及紅招。

 

●請其填寫切結書收取裝潢保證金並開立收據。

社區遷入、遷出流程表
 

住　　戶

1.    確認其遷入、遷出之棟別戶號。

2.    先於遷入、遷出登記簿上登記。

3.    請其搬家完畢後至管理中心登記。

確認管理費

查閱管理費嬓費明細表，清查該戶是否有欠繳費用，應告知並請其繳清費用。

填寫申請書

請住戶詳細填寫各項資料（如範本）。

登錄總表

1.    辦完手續後，將資料登入住戶現況一覽表。

2.    告知遷入戶五日內繳交身份證影本。