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肆、執行公共事務的方法
一:依據公寓條例第29條第2項規定、公寓大廈成立管理委員會應由管理委員互推一人為主任委員。主委對外代表管理委員會、主任委員、管理委員之選任、解任權限與及委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定、依區分所有權會議決議，但規約另有規定者從其規定。另條例第36條，管理委員會的職務共十三條。是以社區的事務執行方法、如何執行、須要在區分所有權人會議決議或進一步訂在規約中以便遵循。而執行公共事務的能力與事務執行方法是息息相關的，如果能在決議規約中明訂，全體區分所有權人當然須依規約遵循，而如何訂定事務執行方法就是執行社區公共事務能力的關鍵。
二、提昇社區互動及帶動住戶參與公共事務的方法
參與式的物業經營管理體制：
參與（participation）其實是借自發展領域的一個名詞，其源自於一些致力於消滅第三世界貧窮、文盲、促進發展、增進健康縮短貧富差距的組織，最後是以基層為主，由下而上（bottom-up）的決策邏輯，從訓練民眾、組織民眾做起，希望由住戶來形塑需求，建立管道與機制。簡單的講，就是把主導權交給住戶讓住戶來表達他們需要什麼的策略與作法，也就是參加、分享、及共同行動（Borrini-Feyerabend 1997），總而言之，就是容許與勸服住戶參加公共決策，將參與分成六大類：
1、被動參加：知識、法令研習、開會通告….的被通知參加
2、資訊收集：圖書室、媒體、網路………
3、諮詢：諮詢室的設立，請德高望重或專業人士如律師，建築師，醫師等擔任
4、誘因導向：住戶為換取資訊，食物、差價、薪資、獎品等而參加
5、互動參與：社區交誼室、活動室、晚會、區分所有權會議，管理委員會會議之列席．
6、功能參與：事先設立目標，主題而參與
7、自發：自主的啟動與共同的行動，自動自發、建構運作機制
實施部份：
(一) 開辦書法班、插花班、電腦班活動
(二) 提供社區中的資源
1、提供社區中的診所（降低掛號費）、托兒所（優良便捷的服務及優惠價格）…各專業事務所優惠價格等等．
2、社區中的各方面專業人士，定時提供諮詢室，如土地代書，建築師，律師、醫師、會計師等．
3、成立管理委員會諮詢室（公寓大廈管理條例及施行細則、會議規範、公共基金、管理收支…等法規及社區資料的解說）
4、成立社區糾紛協調室處理社區中之糾紛協調（條例第23條第7款）
共管部份：
讓住戶參與諮詢的心得、提議，提供管理委員會開會的參考意見、因此住戶反應、得立即執行，而管理委員會也是多頭集體管理與圓桌會議的管理方法之一．
三、協助制定社區物業公共政策的方法
依條例第23條、有關公寓大廈、基地或附屬設施之使用管理及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外得以規約定之。以講習或交流座談會宣導使社區住戶熟讀條例及相關子法，更能協助社區制定出如：
(一):規約:
依社區的位置，規模，戶數特性特殊背景，文化，參考規約範本及優良社區規約訂定．
(二:區分所有權會議授權制定的相關管理辦法如
1:停車管理辦法
2:安全維護辦法
3:管理費繳交辦法
4:管理費摧繳辦法
5:公共基金及財務管理辦法
6:栽植花卉樹木管理辦法
7:門禁出入管理辦法
8:室內裝潢管理辦法
9:廣告張貼物管理辦法
10:環境及垃圾處理辦法．．．等
才能順利運作管理組織，有效推動社區營造工作。讓站在最前線的管理組織彰顯經營社區之功能，以更積極的態度、提升社區的自治管理能力。
事務管理人員秉承主任委員指揮做好社區管理維護工作．而公寓大廈管理條例施行細則第十一條更進一步明定 本條例第三十六條所定管理委員會之職務，除第七款至第九款、第十一款及第十二款外，經管理委員會決議或管理負責人以書面授權者，得由管理服務人執行之。但區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。所以須知有所為與有所不為．也就是條例第三十六條第七款至第九款及第十一款及第十二款除區分所有權人會議或規約另有規定可以執行外，管理服務人不能執行之．但在實務上條例第三十六條除第九款外管理服務人都在替管理委員會執行之．執行面界定上，因為事務管理人員完全必須聽命於管理委員會，所以必須更清處明確細分。
伍 總幹事因執行業務被起訴或被追殺．．．．的案例
一:
〔記者ＯＯＯ／新莊報導〕「我是為了住戶安全」，清理社區停車場住戶所堆放的物品而被起訴的社區保全警衛兼總幹事廖振盟，認為檢察官起訴他太沒道理。
廖振盟表示，社區已有16年，裡頭住、商、廠辦混合，過去沒有社區管委會，不少公共空間堆滿私人物，周邊的消防巷道停滿車，若干地下停車場停車格也被住戶東西佔滿，消防栓都被「卡」住，有些東西一放經年未清。
廖振盟表示，3年前社區管委會成立，開出的勸導單一大疊，去年社區大會決議，清除公共空間的垃圾，今年3月初貼出公告，要求住戶先自行移走或清除，月底就請來兩輛清潔車，將所有雜物清走，卻反遭住戶控告偷竊，所幸偷竊不起訴，沒想到住戶又改告毀損，竟然被起訴。
「真的很冤」，ＯＯＯ無奈表示，他是依社區管委會的決定行事，現在社區周邊的巷道、公共空間乾乾淨淨，對照以前簡直十萬八千里，過去堆放的雜物很多是易燃物，每日出入人次2000多人，「發生火警怎麼辦」。
分析:
一:依條例第十六條規定略以．．．住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、．．．住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。 重要的是由管理委員會制止或按規約處理，經制止而不遵從者，才得報請直轄市、縣(市)主管機關處理，而不是由總幹事或保全警衛越位處理．
二:
血濺社區！ 住戶持刀追砍總幹事
2010-05-03 17:14
台北縣ＯＯ社區3日中午時分傳出一起兇殺案,一名高齡71歲的老翁，誤以為社區總幹事拿了他的東西，持刀追砍總幹事，反倒被制服，行兇過程全被監視器拍下來。
女住戶才踏進社區大門，就看到總幹事把老翁撲倒在地，老翁戴的老花眼鏡、行兇用的水果刀也一併摔到地上，一直等到警察來了，老翁才又自己拍拍屁股爬起來。這個位於淡水的社區大樓，中午時分，71歲的住戶李老先生突然拿水果刀，怒氣沖沖下樓追砍總幹事，造成總幹事多處刀傷，送醫急救。
據了解，老翁本來就是社區的頭痛人物，這次以為總幹事拿了他的東西，因此持刀理論，一言不和打了起來，無端被砍的總幹事，念在老翁平常精神就不太穩定，所以並不打算對老翁提出告訴。
女住戶才踏進社區大門，就看到總幹事把老翁撲倒在地，老翁戴的老花眼鏡、行兇用的水果刀也一併摔到地上，一直等到警察來了，老翁才又自己拍拍屁股爬起來。這個位於淡水的社區大樓，中午時分，71歲的住戶李老先生突然拿水果刀，怒氣沖沖下樓追砍總幹事，造成總幹事多處刀傷，送醫急救。
據了解，老翁本來就是社區的頭痛人物，這次以為總幹事拿了他的東西，因此持刀理論，一言不和打了起來，無端被砍的總幹事，念在老翁平常精神就不太穩定，所以並不打算對老翁提出告訴。
分析:總幹事除了在社區一定要保持超然中立及笑臉迎人外，住戶之專有部份除非跟隨主委副主委監委或委員外，非必要盡量不要進入，若僅係摧繳管理費，只在門口或以對講機客氣的提醒即可，以避免被懷疑．
三
桃園楊梅"ＯＯ名宮"社區因電梯年久失修導致女童誤入死亡乙案,沒記錯的話檢察官原本起訴所有住戶,最後高等法院法官將該屆管理委員會的委員皆判處了拘役20天其餘住戶無罪的判決!
四
【裁判字號】 95,訴,2085
【裁判日期】 960504
【裁判案由】 侵權行為損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第2085號
原 告 戊○○
被 告 台北市ＯＯ國民住宅社區J區管理委員會
上當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
（一）訴外人ＯＯＯ居住在台北市ＯＯ國民住宅社區J區第74棟
，且為原告之姨婆，於民國94年2月14日下午1時許，攜同原告步出74棟
公共設施大門（下稱系爭大門），因原告及ＯＯＯ均不知
系爭大門已於94年2月10日損壞遭卸下立於一側，原告乃
隨手欲關閉該大門，竟遭重達60餘公斤之大門壓傷，致原
告受有顏面壓傷、右下眼眶骨折、上顎右側正中乳門齒側
方脫位等傷害。
【裁判日期】 960504
【裁判案由】 侵權行為損害賠償
臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第2085號
原 告 戊○○
被 告 台北市ＯＯ國民住宅社區J區管理委員會
上當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：
（一）訴外人ＯＯＯ居住在台北市ＯＯ國民住宅社區J區第74棟
，且為原告之姨婆，於民國94年2月14日下午1時許，攜同原告步出74棟
公共設施大門（下稱系爭大門），因原告及ＯＯＯ均不知
系爭大門已於94年2月10日損壞遭卸下立於一側，原告乃
隨手欲關閉該大門，竟遭重達60餘公斤之大門壓傷，致原
告受有顏面壓傷、右下眼眶骨折、上顎右側正中乳門齒側
方脫位等傷害。
五
裁判字號】 90,訴,2533
【裁判日期】 901123
【裁判案由】 損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決 九十年訴字第二五三三號
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
二、陳述：
(一)被告ＯＯ廣場大樓管理委員會（下稱宗Ｏ管委會）於民國九十年七月十七
日委託被告ＯＯ公寓大廈管理維護有限公司（下稱ＯＯ泰公司）洽請訴外人ＯＯ
電機股份有限公司（下稱ＯＯ公司）進行大門修繕工程，被告卻疏未通知全體
住戶，且於施工當時未於大門公共出入區域作安全隔離設施，亦未有警示標語
，造成原告行經該大樓電動安全門時，不慎撞及大門旁之透明玻璃壁，致原告
受有左眼瞼裂傷一公分、左眼瘀青三乘二公分、左膝瘀青五乘五公分之傷害。
被告於事發當時既未能為迅速之處置，事後又未能妥善安排原告就醫，而係由
原告自行至臺中港路澄清醫院縫合傷口。
【裁判日期】 901123
【裁判案由】 損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決 九十年訴字第二五三三號
右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
二、陳述：
(一)被告ＯＯ廣場大樓管理委員會（下稱宗Ｏ管委會）於民國九十年七月十七
日委託被告ＯＯ公寓大廈管理維護有限公司（下稱ＯＯ泰公司）洽請訴外人ＯＯ
電機股份有限公司（下稱ＯＯ公司）進行大門修繕工程，被告卻疏未通知全體
住戶，且於施工當時未於大門公共出入區域作安全隔離設施，亦未有警示標語
，造成原告行經該大樓電動安全門時，不慎撞及大門旁之透明玻璃壁，致原告
受有左眼瞼裂傷一公分、左眼瘀青三乘二公分、左膝瘀青五乘五公分之傷害。
被告於事發當時既未能為迅速之處置，事後又未能妥善安排原告就醫，而係由
原告自行至臺中港路澄清醫院縫合傷口。
以上三，四，五分析:第三十六條 管理委員會之職務如下：
二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。
三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。
十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。
十三、其他依本條例或規約所定事項。
管理委員會要善盡社區共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之維護，修繕及保管。這部分有沒有故意過失要看法官的認定，如果有，那就是依民法第一百八十八條的規定來處理。
六
裁判字號】 97,訴,757
【裁判日期】 970930
【裁判案由】 侵權行為損害賠償
【裁判全文】
臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第757號
原 告 乙○○
被 告 ＯＯＯＯ大樓管理委員會
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國97年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年7 月22日，自ＯＯＯＯ大樓（下稱系爭大樓）地下室騎機車外出時，系爭大樓地下室鐵捲門突然自動放下，原告反應不及遭鐵捲門壓傷，受有頸椎損傷、頭部外傷併腦震盪、臉部撕裂傷、下顎牙齒斷裂5 顆之傷害。而被告依公寓大廈管理條例之規定，負責系爭大樓共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良，竟擅自變更地
下室鐵門於上開時間自動放下，致原告受傷，其對系爭大樓之管理有疏失，自應對原告負損害賠償責任。又原告因被告之侵權行為，支出醫療費用新台幣（下同）106,264 元，且
精神上因此受有莫大痛苦，得請求精神慰撫金40萬元，爰依侵權行為之法律關係，聲明請求被告給付506,264 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利
息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
【裁判日期】 970930
【裁判案由】 侵權行為損害賠償
【裁判全文】
臺灣高雄地方法院民事判決 97年度訴字第757號
原 告 乙○○
被 告 ＯＯＯＯ大樓管理委員會
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國97年9月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年7 月22日，自ＯＯＯＯ大樓（下稱系爭大樓）地下室騎機車外出時，系爭大樓地下室鐵捲門突然自動放下，原告反應不及遭鐵捲門壓傷，受有頸椎損傷、頭部外傷併腦震盪、臉部撕裂傷、下顎牙齒斷裂5 顆之傷害。而被告依公寓大廈管理條例之規定，負責系爭大樓共有及共同部分之清潔、維護、修繕及一般改良，竟擅自變更地
下室鐵門於上開時間自動放下，致原告受傷，其對系爭大樓之管理有疏失，自應對原告負損害賠償責任。又原告因被告之侵權行為，支出醫療費用新台幣（下同）106,264 元，且
精神上因此受有莫大痛苦，得請求精神慰撫金40萬元，爰依侵權行為之法律關係，聲明請求被告給付506,264 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利
息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
分析:
１．連帶責任：管委會是非法人團體（區分所有權人全體之意思執行機關），只有訴訟法上的當事人能力沒有行為能力，委員是它的管理人，如何共同為侵權行為？所以連帶負責這部分應該不成立。
２．侵權行為：警衛把門斜靠在牆上，地下用一個旗桿座擋住，這部分有沒有故意過失要看法官的認定，如果有，那就是依民法第一百八十八條的規定來處理。
２．侵權行為：警衛把門斜靠在牆上，地下用一個旗桿座擋住，這部分有沒有故意過失要看法官的認定，如果有，那就是依民法第一百八十八條的規定來處理。
七
住戶拖欠管理費被社區總幹事拔掉水表無法用水．總幹事斷水不起訴
基隆巿ＯＯ社區Ｏ姓住戶因積欠管理費，被社區總幹事拔掉水表前端的水管無法用水，他怒告對方竊盜，但檢察官認為總幹事依住戶管理公約執行斷水，並非偷水管自己用，不起訴處分，但這條住戶公約已妨害他人行使權利，區公所應督促社區管委會檢討改進。
法界人士指出，依公寓大廈管理條例規定住戶可開會，議決共同遵守的事項，但約定內容不能超越法律賦予人民的權利義務，羅姓住戶雖欠繳管理費，但社區管委會也不能影響住戶進出或生活上的權利，Ｏ姓住戶可在民事上提出損害賠償告訴，要求恢復原狀。
管委會總幹事ＯＯＯ坦承是他拔的，依據93年的住戶公約及96年增訂的內容，約定繳清管理費後才恢復供水，事後也已裝回水管。
分析:
法官審理時，會尊重並衡量社區的規約及區分所有權人會議決議等既定制度，總幹事非得要執行時一定要有依據，優先順序是規約，區分所有權人會議之決議，管理委員會決議，但前項等均不得違反相關法律之規定．
陸: 結論
如果社區有業務上的需求，當然先找事務管理人員，如果是在事務管理人員可以處理的權責內自然容易處理，如果不在他的職責範圍內，應該向主任委員反應，如果主任委員無法處理，則可以請主任委員於召開管理委員會時提案討論，或是等社區開區分所有權人會議時提案尋求解決方法。
而事務管理人員依公寓大廈管理服務人管理辦法規定，公寓大廈事務管理人員指領有中央主管機關核發之事務管理人員認可證，受僱或受任執行公寓大廈一般事務管理服務事項之人員，應屬專業人員，除了要具備公寓大廈相關法令素養外，同時也要有協助主任委員制定公共政策，與執行公共事務的能力，隨時為社區提供更好更優質的服務。
全站熱搜
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